Asunnon myynti tai osto – mitä tulee tietää?
Lainsäädäntö ja viranomaisohjeet
Asunto-osakkeiden myyntiä säätelee asuntokauppalaki. Lisäksi esimerkiksi Kilpailu- ja kuluttajaviraston (KKV) verkkosivuilla on kattavat ohjeet asuntokauppaan liittyen, kuten tilanteisiin, joissa myyjä on antanut virheellistä tietoa tai huoneistossa ilmenee piilevä virhe. Sekä lainsäädäntö että viranomaisten ohjeet ovat helposti saatavilla verkosta – niihin kannattaa tutustua huolella ennen kaupanteon aloittamista.
Myynkö itse vai käytänkö kiinteistönvälittäjää?
Asunnon myynnissä kiinteistönvälittäjän käyttäminen on yleistä, mutta ei pakollista. Välittäjä huolehtii kohteen markkinoinnista, tarvittavien asiakirjojen hankinnasta ja kauppakirjojen laatimisesta. Tästä peritään tyypillisesti provisio, joka on yleensä joitain prosentteja kauppahinnasta. Korvauksen suuruus kannattaa selvittää (ymmärtää) etukäteen ja laskea ihan euromääräisesti auki.
Vaihtoehtoisesti myynnin voi hoitaa itse hyödyntämällä verkossa olevia myyntialustoja. Tällöin voi tarvittaessa käyttää lakimiehen tai muun asiantuntijan apua pelkästään sopimusten laatimisessa. Kannattaa myös pohtia haluaako käyttää ulkopuolisen lakimiehen palveluita silloin, kun kiinteistövälittäjä on sopimussuhteessa myyjään ja on itse ostamassa huoneistoa. Vaikka lähtökohtaisesti välittäjä pyrkii sopimukseen, joka ei aiheuta riitoja, voi sopimussuhde myyjään vaikuttaa hänen haluunsa informoida ostajaa kaikista mahdollisista riskeistä.
Myyntihinta ja velaton myyntihinta
Asunto-osakkeen kauppa tehdään aina kirjallisesti. Kauppakirjassa sovitaan ehdot ja määritetään kauppasumma.
Myyntihinta on se rahamäärä, jonka ostaja maksaa myyjälle kaupan yhteydessä.
Velaton myyntihinta tarkoittaa myyntihintaa lisättynä osakkeeseen kohdistuvalla yhtiölainalla. Ostaja siis maksaa myyjälle myyntihinnan ja ottaa vastattavakseen mahdollisen osakekohtaisen velkaosuuden.
Tarvittavat asiakirjat
Kauppaa suunnitellessa on tärkeää hankkia isännöitsijäntodistus, josta selviää muun muassa:
Asunto-osakeyhtiön nimi ja myytävän huoneiston osakenumerot
Omistajatiedot
Tehdyt ja suunnitellut remontit
Yhtiölainat ja huoneistokohtaiset vastikkeet
Lisäksi kannattaa pyytää:
Viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirjat
Tilinpäätös ja kiinteistön PTS (pitkän tähtäimen suunnitelma)
Näistä dokumenteista selviää, onko yhtiössä suunnitteilla merkittäviä remontteja, jotka voivat vaikuttaa tuleviin kustannuksiin, kuten rahoitus- tai hoitovastikkeeseen. Esimerkiksi siirtyminen uuteen lämmitysmuotoon voi nostaa rahoitusvastiketta, mutta samalla laskea hoitokuluja ja nostaa kiinteistön arvoa.
Kauppakirja ja virhetilanteiden ennaltaehkäisy
Asunnon kauppakirjan sisältö on keskeinen osa onnistunutta kaupantekoa. Sen tulee olla riittävän kattava, jotta molemmat osapuolet ymmärtävät, mihin sitoutuvat. Myyjän kannattaa:
Toimittaa ostajalle kaikki asuntoon ja yhtiöön liittyvät asiakirjat
Teettää mahdollisesti kuntokartoitus, erityisesti pienissä yhtiöissä ja jos kysymyksessä on ns. arvokohde tai osakkaan vastuut kiinteistön ylläpidosta poikkeavat normaalista.
Kirjata mahdolliset puutteet ja riskit avoimesti kauppakirjaan
Ostajan on puolestaan hyvä:
Perehtyä asiakirjoihin huolellisesti
Keskustella mahdollisesti hallituksen jäsenten ja isännöitsijän kanssa
Tarvittaessa käyttää asiantuntijaa ehtojen tulkitsemiseksi
Kauppakirjan jokainen kohta tulee ymmärtää, eikä epäselviin kohtiin pidä suhtautua kevyesti. Koska asuntokauppa on molemmille osapuolille harvinainen ja merkittävä tapahtuma, siihen on syytä valmistautua huolellisesti. Epäselvissä tilanteissa kannattaa aina kääntyä asiantuntijan puoleen.
Asunnon myynti ja verot
Lisäksi asuntoa myytäessä tulee selvittää itselleen tarvittavat veroasiat. Käytännössä ostajan tulee maksaa kaupasta varainsiirtovero ja myyjälle voi syntyä luovutusvoittoa, josta on maksettava pääomaveroa. Verottajalta löytyy tähän hyviä ohjeita verkosta ja niihin kannattaa tutustua etukäteen. Tilanteet voivat poiketa toisistaan riippuen siitä onko kysymyksessä esim. oman kodin tai sijoitusasunnon myynti, miten huoneiston on aikoinaan saatu (perintö, testamentti, ositus, lahja vai kauppa) tai miten esim. pääomavastketta käsitellään asunto-oskaeyhtiön kirjanpidossa (tuloutus vai rahastointi).
