Huoneiston vuokraaminen

Huoneiston vuokraaminen on tyypillinen tapa aloittaa itsenäinen asuminen ja melkein kaikki meistä on jossain vaiheessa elämää asuneet vuokralla. Huoneiston vuokraamista sääntelee laki asuinhuoneiston vuokrauksesta, jonka löytää helposti sähköisessä muodossa finlexistä (https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950481).  

Lain säännöksistä voidaan poiketa vuokrasopimuksessa, jollei laissa toisin säädetä tai sitä muutoin ole katsottava kielletyksi. Laki antaa hyvän rungon vuokrasopimukselle ja sitä sovelletaan, jos muuta ei ole sovittu.  

Vuokrasopimus on hyvä tehdä kirjallisesti ja se kannattaa allekirjoittaa. Sopimuksessa on hyvä sopia seuraavista asioista:  

• Osapuolet merkitään sopimukseen yksiselitteisesti (nimi, sotu, osoite, sähköposti, puhelinnumero). On hyvä tarkistaa vuokralaisen taustoja, vaikka googlaamalla tai linkedin:istä ja on myös hyvä varmistua henkilötodistusta vaatimalla, että henkilö on kuka hän väittää olevansa. Luonnollisesti myös vuokralaisen kannattaa selvittää vuokranantajan taustoja erityisesti, jos kysymyksessä on yksityishenkilö.  

• Yhteystiedot ovat tärkeää olla ajan tasalla ja sopimuksessa on hyvä mainita, että osapuolet sitoutuvat ilmoittamaan toisilleen muuttuneet yhteystiedot. Vuokrakauden aikana tulee usein tilanteita, joissa pitää ottaa yhteyttä toiseen osapuoleen. Jos yhteystiedot ovat vanhentuneet menee tämä vaikeaksi.  

• Huoneiston kohde merkitään osoite, rappu ja asunto –tarkkuudella. Kohteen lisäksi on hyvä mainita huoneistoon kuuluvat säilytystilat, esim. kellarikomero ja vintillä oleva häkkivarasto. 

• Sopimus voi olla toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen. Aika tyypillisesti sopimus on ensin määräaikainen, esim. 12 kk ja sen jälkeen voimassa toistaiseksi asuntohuoneiston vuokrauksesta annetun lain määräämillä irtisanomisajoilla. Näin molemmat osapuolet saavat tietyn varmuuden siitä, että sopimus on ainakin kohtuullisen ajan voimassa.  

• Sopimuksessa voidaan myös sopia, että jos vuokralainen haluaa purkaa määräaikaisen vuokrasopimuksen ennen määräajan umpeen kulumista maksaa vuokralainen sopimussakkona esim. kahden kuukauden vuokraa vastaavan määrän vuokranantajalle. Näin sopimuksesta pääsee irti, mutta myös vuokranantaja saa kohtuullisen korvauksen uuden vuokralaisen hankkimisesta.  

• Sopimuksessa voidaan myös sopia, että jos vuokralainen irtisanoo sopimuksen ennen lain mukaista vähimmäisaikaa, antaa vuokranantaja vuokralaiselle esim. 10 % alennuksen jäljellä olevasta vuokrasta kuitenkin enintään esim. kahdelta kuukaudelta. Sopimusehdon tarkoituksena on helpottaa uuden vuokralaisen etsimistä vuokrauskohteeseen. Pieni taloudellinen porkkana kannustaa vuokralaista toimimaan asiassa heti, kun hän tietää tilanteen muuttuvan. 

• Huoneiston vuokra, viivästyskorko, eräpäivä ja tili, jolle vuokra maksetaan kannattaa merkitä selkeästi vuokrasopimukseen. Lisäksi kannattaa erikseen mainita muista maksuista, kuten vedestä, sähköstä tai esim. nettiyhteydestä.  

• Tyypillisesti huoneisto vuokrataan siinä kunnossa, kuin huoneisto on sopimusta tehtäessä. Normaali kuluminen kuuluu asiaan, mutta oletuksena on, että vuokralainen pitää hyvää huolta huoneistosta. Kannattaa myös käydä vuokralaisen kanssa läpi tarkistuskohteita, jotka ovat vaara-alttiita ja joita vuokralaisen kohtuudella voidaan olettaa tarkkailevan. Tyypillisesti esim. vesihanat voisivat olla tällaisia.  

• Hyvin tyypillisesti vuokralaisella ei ole oikeutta tehdä muutostöitä vuokrauskohteessa, esim. kiinnittää tauluja huoneiston seinään ilman vuokranantajan antamaa kirjallista lupaa. Jotta turha byrokratia ei vaikeuta elämää, mutta asioista jää myös mustaa valkoiselle voi sopimuksessa mainita erikseen, että sähköpostilla annettu lupa katsotaan päteväksi. Tätä ehtoa kannattaa avata vuokralaiselle erikseen käytävässä keskustelussa, jotta vuokralainen ymmärtää, että seinien sisällä saattaa kulkea vesiputkia tai sähköjohtoja, jotka voivat vaurioitua huolimattomasta porailusta. Voi myös olla, että kiinnittämiseen tarvitaan yhtiön lupa tai asiasta pitää ilmoittaa yhtiölle.  

• Jos on tarkoitus sopia, että vuokraa kuuluu myös normaalista poikkeavaa irtainta omaisuutta, esim. pesukone, kuivausrumpu, mikroautouuni jne. niin sopimuksessa kannattaa erikseen mainita ko. asiat. On hyvä huomata, että jos koneet menevät normaalissa käytössä rikki niin vuokranantaja on lähtökohtaisesti velvoitettu hankkimaan vastaavan koneen tilalle.  

• Sopimuksessa kannattaa mainita, että vuokranantajalla on oikeus korottaa vuokraa Tilastokeskuksen vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen indeksiin perustuen ja että vuokrankorotus tehdään kalenterivuoden alusta lukien. 

• On tyypillistä, että vuokralainen antaa vuokranantajalle kahden kuukauden vuokraa vastaavan summan sopimusvakuudeksi sopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämiseksi. Tämä turvaa vuokranantajaa tilanteissa, joissa huoneisto ei ole huoneistoa luovutettaessa siinä kunnossa kuin on sovittu tai esim. sopimuksen alkuvaiheessa vuokralainen ei maksa vuokraa sovitusti.  

• Lisäksi sopimuksessa tyypillisesti listataan seuraavia asioita: 

  • Vuokralaisen tulee tehdä muuttoilmoitus välittömästi. 

  • Vuokralaisella tulee olla todistettavasti voimassa oleva laaja kotivakuutus. 

  • Kuinka monta avainta vuokralainen saa huoneiston luovutuksen yhteydessä? 

  • Vuokralaisen tulee solmia sähköntoimitussopimus. 

  • Saako huoneistossa tupakoida? Huomaa, että monet yhtiöt ovat nykyjään täysin savuttomia.  

  • Saako huoneistossa pitää kotieläimiä? 

Huoneiston vuokraaminen ei ole vaikeaa itse ja hyvillä kuvilla ja markkinointiteksteillä se onnistuu helposti hyödyntäen siihen erikoistuneita verkkopalveluita. Vuokralaisen valintaan kannattaa kuitenkin keskittyä ja heitä kannattaa haastatella, jotta saa vuokralaisen, joka vastaa omia kriteereitä. Jos tulee ongelmia niin vuokralaisesta pääsee kyllä eroon, mutta prosessi voi viedä aikaa ja se vaatii paljon työtä, josta harva nauttii.   

Sopimus kannattaa käydä kohta kohdalta läpi vuokralaisen kanssa. On tärkeää, että molemmat osapuolet ymmärtävät mitä on sovittu ja mikä on ko. sopimuskohdan tarkoitus. Näin vältetään turhat karikot ja samalla luodaan yhteistyön pohjaa vuokrakaudelle. On myös hyvä huomata, että esim. nuori ihminen voi tehdä ensimmäistä kertaa vuokrasopimusta ja hän ei voi ymmärtää ja tietää mitä sopimus normaalisti pitää sisällään ja mitä se tarkoittaa.