Kesämökin yhteisomistus

Tilastokeskuksen mukaan Suomessa on reilut 500.000 kesämökkiä ja vapaa-ajan asuntoa. Noin 800.000 suomalaista kuuluu mökin omistamaan asuntokuntaan ja noin 10 % mökeistä on perikuntien, yritysten, yhteisöjen tai ulkomaalaisten omistamia.  

Valtava määrää suomalaisia on joka vuosi keskustelemassa siitä kuka menee juhannuksena suvun kesämökille ja kuka saa viettää heinäkuun kesäparatiisissa. Kesämökkien yhteisomistukseen kuluu valtava määrä energiaa ja vaikka omistajat tulevat hyvin toimeen ja pystyvät sopimaan asioista niin yhteistomistajuus aiheuttaa myös harmaita hiuksia.  

Harva ostaa mökin yhdessä sisarusparven kanssa ja tyypillisesti mökin yhteisomistajuus tulee perinnön kautta jakaantuen joskus hyvinkin monelle omistajalle. Tilanne monikertaistuu, jos sukupolvi toisensa perään antaa omistusoikeutensa edelleen perinnön saajille.  

Yhteisomistuksesta säädetään laissa eräistä yhteisomistussuhteista (yhteisomistuslaki). Laki on tahdonvaltainen eli yhteisomistajat voivat poiketa siitä mitä laissa on säädetty. Lain mukaan kunkin yhteisomistajan on katsottava omistavan määräosuuden yhteisestä esineestä. Osuudet ovat, jollei muuta ilmene, samansuuruiset. Mökin osalta tilanne on selkeämpi, koska kukin omistaja omistaa tietyn osuuden, joka on merkitty kiinteistörekisteriin ja johon omistaja on saanut lainhuudon. Jos lainhuuto on perikunnalla on tilanne tietysti hiukan monipolveisempi, mutta osuudet on silloinkin laskettavissa auki.  

Yhteiseen esineeseen ja sen tuottoon kohdistuvat yhteisomistajan oikeudet ja velvollisuudet määräytyvät heidän osuuksiensa mukaisesti. Näin ollen, jos ei muuta ole sovittu on kullakin “äänivaltaa” oman omistusosuutensa verran. Kiinteistön ylläpitoon ja perusparannuksiin tarvitaan kuitenkin kaikkien omistajien suostumus ja ketään ei voida pakottaa kantamaan kustannuksia. Välttämättömiin ja kiireellisiin “hätätilanteisiin” saa kuitenkin ryhtyä ilman kaikkien omistajien suostumusta.  

Yhteisomistajalla on oikeus saada osansa kiinteistöstä erotetuksi, joka voidaan suorittaa siten, että omistaja myy osansa tai kiinteistö halotaan tai lohotaan pienempiin omistusosuutta vastaaviin osiin tai koko kiinteistö myydään ja rahat jaetaan. Tarvittaessa yhteisomistaja voi vaatia oikeuksiaan tuomioistuinprosessin kautta.  

Yhteisomistustilanteissa vain harva on laatinut yhteiset kirjalliset pelisäännöt miten mökkiä huolletaan, käytetään ja miten toimitaan, jos joku haluaa päästä eroon mökistä (tai muista omistajista 😉). Sopimuksen tekeminen ei ole kuitenkaan monimutkaista ja ei ole olemassa mitään pakottavaa mallia tai muotoa, jota pitäisi noudattaa. Koska yhteisomistuslaki on myös tahdonvaltainen, kuten edellä on todettu, voivat yhteisomistajat varsin vapaamuotoisesti sopia miten yhteiseloa harjoitetetaan. Sopimusta ei myöskään pidä rekisteröidä mihinkään, jotta sopimus olisi voimassa ja pätevä. Sopimus kannattaa tehdä kirjallisesti niin, että kaikki yhteisomistajat allekirjoittavat sopimuksen.  Asiaan kannattaa varautua etukäteen ennen kuin käsillä on joku riita tai epäselvyys.

Sopimuksessa kannattaa ottaa kantaa ainakin seuraaviin asioihin:  

• Kiinteistöllä olevien rakennusten ja muiden rakennelmien vuosihuolto ja ylläpitoon liittyvä huoltosuunnitelma. On hyvä ottaa kantaa esim. että järjestetäänkö mökillä keväällä ja syksyllä talkoot, jonne kaikkien olisi hyvä osallistua ja mitä tapahtuu, jos ei osallistu. 

• Kiinteistön käyttö ja miten lomakausille osuvat ajankohdat jaetaan tasapuolisesti ja mahdollisesti kiertävästi.  

• Miten kiinteistöä voi käyttää lomakausien ulkopuolella ja mitä kiinteistöteknisiä asioita pitää huomioida (esim. vedet, sähköt, ilmanvaihto, paloturvallisuus, jätteet, vakuutukset jne.).  

• Miten ylläpitoon, käyttöön ja perusparannuksiin liittyvät kustannukset jaetaan ja rahoitetaan. Kuka huolehtii käytännössä maksujen ja laskujen hoitamisesta ja raportoinnista muille. 

• Miten toimitaan, jos joku omistajista haluaa tehdä perusparannuksia tai esim. ostaa mökille irtainta omaisuutta (grilli, soutuvene, lämmitin) ja muut omistajat eivät halua. 

• Miten toimitaan, jos joku osakkaista haluaa luopua osuudestaan. On järkevää varautua tilanteeseen, että näin käy ja rakentaa jonkinlainen exit –malli, joka pakottaa omistajat reagoimaan asiaan kohtuullisessa ajassa. Muuten vaihtoehtona voi olla, että yhteisomistaja vaatii kiinteistön myyntiä tuomioistuimen kautta, joka voi johtaa hallitsemattomaan uskotun miehen toimittamaan myyntiprosessiin.   

Usein tilanne on se, että joku perillisistä on “ominut” mökin itselleen ja käyttää sitä kuin omaansa. Luonnollisesti tämä on ok, jos muut omistajat tämän hyväksyvät ja asiaan ei liity epäselvyyksiä. Tilanne muuttuu kuitenkin monimutkaisemmaksi, kun joku omistajista kuolee tai lahjoittaa oman osuutensa esim. omille lapsilleen. Aikaisemmin sovitut periaatteet eivät olekaan enää niin selviä ja voi olla hyvä laatia kirjallinen sopimus siitä miten yhteiseloa eletään tai onko helpompaa laittaa kiinteistö myyntiin. Yksi hyvä kohta miettiä asiaa on myös se kun itse miettii perheen kesämökin siirtoa lapsilleen. Jos kuvittelee, että lapset ja heidän puolisonsa sekä heidän lapsensa jne. ylipäätään pystyvät yhteistyöhön niin pitäiskö kuitenkin luovutuksen yhteydessä hoitaa sopimus samalla kuntoon, jotta ei tee omille lapsilleen karhunpalvelusta.