Kiinteistön ostaminen
Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen prosessi, jonka mukaan sopimus pitää tehdä kirjallisesti ja julkisen kaupanvahvistajan tulee vahvistaa kauppa. Kiinteistökaupan voi tehdä nykyjään myös verkossa Maanmittauslaitoksen sivuilla ja silloin julkista kaupanvahvistajaa ei tarvita.
Kiinteistön kauppoja on monenlaisia ja samalla prosessilla voi ostaa esim. metsää, mökkitontin, teollisuuskiinteistön tai omakotitalon maa-aloineen. Tässä kirjoituksessa keskitytään vapaa-ajan asunnon tai mökin ostamiseen.
Etukäteen on hyvä tutustua kiinteistön tietoihin hankkimalla ainakin seuraavat dokumentit, joiden on hyvä olla mahdollisimman tuoreita:
Lainhuutotodistus
Kiinteistörekisteriote
Rasitustodistus
Riittävä selvitys kaavoitustilanteesta ja tulevista maankäytön suunnitelmista
Selvitys metsän hoitoon ja kaatamiseen liittyvistä rajoitteista
Luotettava tieto rakennusoikeudesta ja mahdollisesti siihen liittyvistä rajoitteista
Myyntiesite (jos esim. ostaa kiinteistönvälittäjältä)
Selvitys tieoikeudesta tai ajatus siitä miten asia järjestetään
Selvitys kunnallistekniikasta, jos sellaista on
Mahdollisuus sähköön ja esim. valokuituun
Jos on ostamassa saarimökkiä tai ostaa vain tontin ja aikoo rakentaa saareen niin on hyvä selvittää etukäteen mahdollinen venesatama ja oikeus venepaikkaan sekä oikeus pitää autoa venesataman parkkipaikalla. Lisäksi tulee selvittää tien käyttöön liittyvät asiat ja hahmottaa esim. aurauksiin ja muihin talvikunnossapitoon liittyvät seikat. Ei kannata olettaa mitään vaan selvittää yksityiskohdat niin, että asiat eivät tule ostohulinassa yllätyksenä. Asiat voivat monimutkaistua huomattavasti, jos esim. venepaikkoja ei olekaan vapaana lähisatamassa tai vaikka venepaikka järjestyy, mutta autoa ei saa pysäköidä lailliselle paikalle. Jos ostat kiinteistön tiiviisti rakennetulta alueelta niin kannattaa myös miettiä miten saisi tietoa naapureista ja mahdollisesta häiriökäyttäytymisestä erityisesti, jos rauha ja yksityisyys ovat tärkeitä asioita kohdetta etsittäessä.
Jos ostat vanhan mökin niin kannattaa teetättää kuntoarvio rakennuksista luotettavalla ulkopuolisella taholla. Vanhat rakennukset voivat olla ihastuttavia, mutta on myös mahdollista, että talo on käytännössä purkukuntoinen ja sen kunnostamiseen menee enemmän rahaa kuin uuden teettämiseen. Erityisesti katto ja perustukset ovat tärkeitä tarkastuksen kohteita ja sisäilmasta voi päätellä jo paljon.
Itse kauppakirja on laadittava huolellisesti ja pohdittava juuri tämän kaupan näkökulmasta läpi. Osapuolet on merkittävä kauppakirjaan selvästi ja erityisesti perikunnalta ostettaessa tulee varmistua siitä, että ostajalla tai valtuutetulla on oikeus myydä omaisuus. Joissain tilanteessa perikunta valtuuttaa yhden osakkaista hoitamaan kaupan ja joissain tapauksissa kaikki osakkaat tulevat paikalle.
Itse kaupan kohde pitää merkitä kauppakirjaan mahdollisimman selvästi hyödyntäen esim. karttapiirrosta ostettavan kohteen rajoista. Luonnollisesti kiinteistötunnus on osa kaupan kohteen yksilöintiä ja tärkeää on myös kirjata pinta-ala tai arvio siitä. Kauppakirjaan kannattaa myös merkitä siirtyvät maa- ja vesioikeudet kalaustusalueineen.
Jos kiinteistöllä sijaitsee rakennuksia tulee niiden kunnosta lausua mahdollisimman tarkasti ja kaikki isoimmat puutteet ja viat kannattaa yksilöidä. Kukaan ei halua keskustella piilevistä vioista ja oikeuttaako niiden löytyminen esim. niiden korjaamiseen, hinnan alennukseen tai jopa kaupan purkuun. Jos myy vanhan talon niin voi olla järkevää myydä ja markkinoida sitä purkukuntoisena. Kiinteistöllä kannattaa myös järjestää katselmus ennen kauppaa ja kirjata itse katselmus ja läsnäolleet kauppakirjaan.
Omistusoikeuden ja hallintaoikeuden siirtyminen voidaan erottaa ajallisesti toisistaan ja varsin usein omistusoikeuden siirtyminen sidotaan kauppahinnan maksamiseen ja rahojen siirtymiseen myyjälle. Toinen vaihtoehto on sitoa omistusoikeuden siirtyminen kauppakirjan allekirjoitukseen, jolloin ei tarvitse erikseen todistaa, että rahat ovat siirtyneet ja on kaikissa tilanteissa selvää kuka omistaa kiinteistön. Hallintaoikeus voidaan sitoa vaaranvastuuseen ja varmistaa vielä, että myyjä on velvoitettu ylläpitämään vakuutuksia hallintaoikeuden luovutukseen ja vaaranvastuu siirtymiseen saakka. Myös kaikki verot, maksut ja muut rästit voidaan sitoa hallintaoikeuden siirtymiseen.
Lainhuutoa pitää hakea kuuden kuukauden kuluessa kaupasta. Julkinen kaupanvahvistaja voi laittaa lainhuudon ostajan puolesta vireille. Jos kauppa tehdään Maanmittauslaitoksen verkkosivuilla on lainhuudon hakeminen osa prosessia. Lainhuudon hakemisen voi myös hoitaa myöhemmin itse Maanmittauslaitoksen verkkosivuilla. Kiinteistön kaupoissa on myös hyvä muistaa, että valtio perii kaupasta varainsiirtoveron, jonka usein ostaja maksaa.
Kiinteistön kauppa on monelle harvinainen tilanne ja usein kaupan arvo on osapuolille merkittävä ja iso. Asiassa ei periaatteessa ole mitään ihmeellistä ja on hyvä, että prosessiin on kytketty myös julkinen taho (julkinen kaupanvahvistaja) varmistamaan, että muotosäännökset täyttyvät. Tarkkana saa kuitenkin olla ja ei haittaa, jos voi joltakin kysyä vähän neuvoa tai saa käsiinsä vanhoja kauppakirjoja, joista voi opiskella miten muut ovat asiat aikaisemmin kirjailleet.
